Una inversión en Non-Performing Loans no es una compra inmobiliaria al uso — es la adquisición de un crédito con garantía hipotecaria. Siete capítulos, claramente estructurados.
Usted toma el inmueble — o cobra en efectivo.
Una inversión NPL solo tiene dos desenlaces — y ambos están calculados. O bien usted se adjudica el inmueble (Bid-to-Own) y materializa la plusvalía al revenderlo. O bien un tercero puja por encima (Cash-Flow) y usted cobra del producto de la subasta. Cuál de los dos se produce se decide en el propio acto de subasta — ambas vías están calculadas de antemano.
Utiliza el crédito adquirido como compensación en el acto de subasta y se convierte en propietario del inmueble al precio mínimo. La plusvalía es la diferencia entre su desembolso total y el valor real de mercado del inmueble. Después gestiona el activo según su propia estrategia: reventa, alquiler o mantenerlo en cartera.
Si un tercero supera el importe de su crédito, será este quien se convierta en propietario del inmueble — usted percibe el cobro con prelación del producto de la subasta: nominal del crédito adquirido más los intereses de demora legalmente devengados. Efectivo en su cuenta, sin toma del inmueble, sin ITP de adjudicación, sin notario adicional. Orden de prelación por delante de todos los acreedores subordinados.
Quien participa en una subasta como tercero debe depositar una fianza del 20 %, no conoce el expediente y solo puede ceder la adjudicación de forma muy limitada. Usted, como adquirente del NPL, parte de una posición estructuralmente distinta. Seis aspectos — línea por línea, qué significan para el tercero y qué significan para usted.
La subasta judicial española se desarrolla desde 2015 íntegramente en formato electrónico a través del Portal de Subastas Judiciales de la plataforma estatal Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. La subasta dura 20 días naturales — sin sala, sin martillo, totalmente transparente. Cuatro fases, en orden cronológico.
El juzgado fija la fecha y publica el edicto de subasta en el Boletín Oficial del Estado: con TIPO, el precio mínimo y la identificación del inmueble. En esta fase revisamos el expediente — usted, como adquirente del NPL, dispone de todos los datos clave semanas antes del acto.
En el Portal de Subastas los terceros pueden pujar durante 20 días naturales — tras depositar la fianza del 20 %. Usted compensa su crédito más intereses sin desembolso en efectivo y observa la competencia entre postores.
Tras el cierre de la subasta electrónica, el juzgado adjudica al mejor postor mediante el llamado auto de adjudicación. En Bid-to-Own: el inmueble pasa a usted. En Cash-Flow: se le incluye como acreedor preferente en el pago.
Bid-to-Own: inscripción como propietario en el Registro de la Propiedad, luego venta o alquiler. Cash-Flow: pago con cargo al producto de la subasta en los 20 días posteriores a la adjudicación, a la cuenta que usted designe.
En activos de inversión (no vivienda habitual) la postura mínima legal es del 50 % del TIPO (art. 670 LEC). En vivienda habitual es del 70 %.
Desde la reforma LO 1/2025, todo tercero debe depositar el 20 % del valor de tasación en efectivo — antes era el 5 %.
Tras la adjudicación, el adjudicatario dispone de 20 días para depositar el precio — antes eran 40 días.
Sobre un caso concreto verá cómo se materializan numéricamente las dos estrategias del capítulo 01. Cinco datos clave bastan para calcular ambos escenarios al completo — incluyendo todos los impuestos y gastos accesorios. Las cifras corresponden a un activo típico de Baleares en nuestra cartera.
¹ AJD en la adquisición del crédito: La cesión de crédito hipotecario requiere escritura pública e inscripción registral (art. 149 LH). Sobre ella se devenga AJD cuota gradual — en Baleares, 1,5 % sobre el principal nominal del crédito. La base imponible, según jurisprudencia consolidada, es el capital pendiente en el momento de la cesión, no el precio de compra. Los honorarios notariales y registrales suman entre 4.000 € y 5.000 € a tanto alzado.
² Margen de puja: En este activo la postura mínima (250.000 €) supera en 20.000 € el crédito adquirido (230.000 €). Esa diferencia se deposita en efectivo en el acto de subasta — para eso sirve el margen de puja. En muchos activos el crédito supera la postura mínima y este concepto desaparece por completo.
³ ITP en la adjudicación: Desde la Ley 11/2021, la base imponible es el mayor entre el precio de adjudicación y el valor de referencia catastral. El ejemplo se calcula con una adjudicación de 250.000 €; si el valor de referencia es superior, el ITP será proporcionalmente más alto. Tipo ITP Baleares: 8 % hasta 400.000 €, escalonado hasta el 13 %.
⁴ Pago en la estrategia Cash-Flow: Si la mejor postura de un tercero supera el importe de su crédito, usted, como titular del crédito, percibe el nominal más los intereses de demora legalmente devengados hasta el día de la subasta, con cargo al producto de la subasta y prelación frente a todos los demás acreedores. Los ~5.000 € por encima del crédito el día de la subasta corresponden a intereses que se suman entre el acto y el pago efectivo.
Importante: Ambos escenarios son excluyentes. Cuál se materializa se decide en el propio acto de subasta.
No venimos con garantías. Venimos con una estructura procesal en la que cada escenario imaginable ya está calculado. Las probabilidades siguientes se basan en valores empíricos de procedimientos típicos de nuestra cartera — son indicadores, no promesas. Lo decisivo es: en ninguno de los tres escenarios el camino lleva a pérdidas.
Usted se adjudica al precio mínimo — ningún tercero supera su crédito. Es estadísticamente el caso más frecuente: la mayoría de las subastas españolas se desarrollan sin competencia externa relevante, porque los terceros no conocen el expediente y carecen de la confianza necesaria en los datos clave.
La plusvalía nace del diferencial entre el desembolso total y el valor de mercado. En activos baleares el múltiplo típico oscila entre 3× y 5× su inversión.
Un tercero supera su crédito en el acto y se adjudica el inmueble. En esta configuración usted no se convierte en propietario — pero queda cobrado con prelación del producto de la subasta: nominal del crédito adquirido más los intereses de demora devengados, en el marco de la garantía hipotecaria.
El múltiplo típico oscila entre 1,5× y 2,5× su capital invertido, según la cuantía del crédito original. El procedimiento es el más sencillo en términos económicos — sin toma del inmueble, sin ITP, sin gastos notariales adicionales.
Tres factores pueden alargar el procedimiento — todos regulados jurídicamente y, para usted, no constituyen un riesgo de capital sino un riesgo de timing. La garantía hipotecaria inscrita en el Registro permanece intacta.
El procedimiento puede alargarse de 6 a 18 meses. Lo que se desplaza es el calendario — no el resultado.
La garantía hipotecaria inscrita en el Registro es la base estructural: se sitúa por delante del deudor, la Hacienda y todos los acreedores subordinados. Incluso en el escenario de demora del 5 % usted no pierde capital — pierde tiempo. Esa es la diferencia decisiva entre la inversión NPL y otras muchas inversiones en activos reales: el downside está cubierto, el upside está calculado. Por eso, toda inversión NPL seria comienza con un Quick Scan — que verifica la posición hipotecaria antes de la firma.
La adquisición del crédito está, según el Art. 20 LIVA exenta del IVA español — la cesión de crédito hipotecario devenga en su lugar AJD (véase capítulo 04). Fiscalmente, la inversión NPL adquiere relevancia también en el momento del cashout: ahí se decide qué tipo aplica — según su residencia fiscal y el vehículo utilizado.
Las ganancias patrimoniales por cesión del crédito o venta del inmueble tributan a través de Modelo 210 al tipo fijo 19 % (residentes UE/EEE) o 24 % (terceros estados). La reducción del 60 % sobre el rendimiento neto del alquiler no aplica. En la venta posterior, el comprador retiene un 3 % en concepto de Modelo 211 — compensable. Ventaja: claramente planificable, con tipos fijos bajos.
Las ganancias patrimoniales tributan en la base del ahorro del IRPF: 19 % hasta 6 K, 21 % hasta 50 K, 23 % hasta 200 K, 27 % hasta 300 K, 28 % por encima. Los alquileres de vivienda habitual disfrutan de la reducción del 60 % sobre el rendimiento neto. Ventaja: alivio considerable en alquiler. Inconveniente: tributación de la renta mundial en España.
Una Sociedad Limitada tributa por el Impuesto sobre Sociedades al 25 % — las sociedades de nueva creación en los dos primeros ejercicios con beneficios 15 %. Amortización completa y compensación de pérdidas posibles. El reparto de dividendos tributa de forma separada según la residencia. Ventaja: escalable, profesional, fiscalmente óptima para estrategias multi-activo.
La cesión de crédito hipotecario según el art. 149 de la Ley Hipotecaria está sujeta a forma escrita e inscripción obligatoria: escritura notarial más inscripción en el Registro de la Propiedad. Sobre esto se devenga AJD cuota gradual — en Baleares 1,5 % sobre el nominal del crédito adquirido (base imponible = capital pendiente, jurisprudencia consolidada). Este impuesto se devenga con independencia de la estrategia posterior.
Sólo en la estrategia Bid-to-Own: ITP sobre la adjudicación en subasta (Baleares 8 % hasta 400 K, escalonado hasta el 13 %; base imponible desde 2022, el mayor entre precio de adjudicación o valor de referencia catastral), AJD aprox. 1,5 % sobre la transmisión notarial, Plusvalía Municipal sobre el incremento del valor del suelo en la venta posterior. En la estrategia Cash-Flow desaparecen los tres.
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