Eine Non-Performing-Loan-Investition ist kein Immobilienkauf im klassischen Sinn — sondern der Erwerb einer Immobilien-besicherten Forderung. Sieben Kapitel, klar gegliedert.
Sie übernehmen die Immobilie — oder Sie kassieren.
Eine NPL-Investition kennt nur zwei Ausgänge — und beide sind kalkuliert. Entweder Sie ersteigern die Immobilie selbst (Bid-to-Own) und realisieren den Wertvorteil über den Wiederverkauf. Oder ein Drittbieter übersteigert (Cash-Flow), und Sie werden aus dem Versteigerungserlös ausbezahlt. Welches der beiden eintritt, entscheidet sich im Versteigerungstermin selbst — beide Wege sind im Voraus durchgerechnet.
Sie nutzen die erworbene Forderung als Aufrechnung im Versteigerungstermin und werden Eigentümer der Immobilie zum Mindestgebot. Der Wertvorteil entsteht zwischen Ihrem Gesamtaufwand und dem realen Marktwert der Immobilie. Sie verwerten die Immobilie anschließend nach eigener Strategie: Weiterverkauf, Vermietung, oder Halten als Bestandsobjekt.
Übersteigt ein Drittbieter Ihre Forderung, wird er Eigentümer der Immobilie — Sie werden mit Vorrang aus dem Versteigerungserlös ausbezahlt: Nominal der erworbenen Forderung plus gesetzlich aufgelaufene Verzugszinsen. Cash auf das Konto, ohne Immobilienübernahme, ohne ITP-Zuschlagssteuer, ohne weiteren Notar. Verteilungsrang vor allen nachrangigen Gläubigern.
Wer als Drittbieter in eine Versteigerung geht, muss 20 % Kaution hinterlegen, kennt die Akte nicht und kann den Zuschlag nur eingeschränkt abtreten. Sie als NPL-Käufer stehen strukturell anders da. Sechs Aspekte — Zeile für Zeile, was sie für den Drittbieter bedeuten, und was sie für Sie bedeuten.
Die spanische Zwangsversteigerung läuft seit 2015 vollständig elektronisch über das Portal de Subastas Judiciales der staatlichen Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Die Auktion selbst dauert 20 Kalendertage — ohne Saal, ohne Hammer, vollkommen transparent. Vier Phasen, in chronologischer Reihenfolge.
Das Gericht setzt den Termin fest und veröffentlicht das Versteigerungs-Edikt im Boletín Oficial del Estado: mit TIPO, Mindestgebot und Identifikation der Immobilie. In dieser Phase prüfen wir die Akte vor — Sie als NPL-Käufer kennen alle Eckdaten Wochen vor dem Termin.
Im Portal de Subastas können Drittbieter über 20 Kalendertage hinweg Gebote abgeben — nach Hinterlegung der 20 % Kaution. Sie verrechnen Ihre Forderung samt Zinsen ohne Cash-Einsatz und beobachten den Bieterwettbewerb.
Nach Ende der elektronischen Auktion erteilt das Gericht den Zuschlag an den Höchstbietenden — durch das sogenannte auto de adjudicación. Bei Bid-to-Own: die Immobilie geht an Sie. Bei Cash-Flow: Sie werden als vorrangiger Gläubiger zur Auszahlung berücksichtigt.
Bid-to-Own: Eintragung als Eigentümer im Registro de la Propiedad, dann Verkauf oder Vermietung. Cash-Flow: Auszahlung aus dem Versteigerungserlös in den auf den Zuschlag folgenden 20 Tagen auf das von Ihnen benannte Konto.
Bei Investmentobjekten (Nicht-Hauptwohnsitz) liegt das gesetzliche Mindestgebot bei 50 % des TIPO (Art. 670 LEC). Bei Hauptwohnsitzen sind es 70 %.
Seit der Reform LO 1/2025 muss jeder Drittbieter 20 % vom Schätzwert in Cash hinterlegen — vorher waren es 5 %.
Nach Zuschlag hat der Ersteher 20 Tage Zeit, den Kaufpreis zu hinterlegen — vorher waren es 40 Tage.
An einem konkreten Beispielfall sehen Sie, wie die beiden Strategien aus Kapitel 01 rechnerisch wirken. Fünf Eckdaten genügen, um beide Szenarien vollständig durchzurechnen — inklusive sämtlicher Steuern und Nebenkosten. Die Zahlen entsprechen einem typischen Balearen-Objekt aus unserer Pipeline.
¹ AJD beim Forderungserwerb: Die cesión de crédito hipotecario bedarf einer öffentlichen Urkunde und Eintragung im Grundbuch (Art. 149 Ley Hipotecaria). Darauf fällt AJD cuota gradual an — auf den Balearen 1,5 % vom Nominalbetrag der Forderung. Bemessungsgrundlage ist nach ständiger Rechtsprechung das ausstehende Kapital zum Übergabezeitpunkt, nicht der Kaufpreis. Notar- und Registro-Gebühren bewegen sich pauschalisiert zwischen 4.000 € und 5.000 €.
² Bietpuffer: Bei diesem Objekt liegt das Mindestgebot (250.000 €) um 20.000 € über Ihrer erworbenen Forderung (230.000 €). Diese Differenz wird im Versteigerungstermin in Cash hinterlegt — dafür ist der Bietpuffer da. Bei vielen Objekten ist die Forderung größer als das Mindestgebot, dann entfällt dieser Posten vollständig.
³ ITP beim Zuschlag: Seit Ley 11/2021 ist die Bemessungsgrundlage der höhere Wert von Zuschlagspreis oder Catastro-Referenzwert. Im Beispiel kalkuliert mit Adjudikation 250.000 €; bei höherem Referenzwert wird die ITP entsprechend höher. ITP-Satz Balearen: 8 % bis 400.000 €, gestaffelt bis 13 %.
⁴ Auszahlung in der Cash-Flow-Strategie: Übersteigt das höchste Drittgebot Ihre Forderung, erhalten Sie als Forderungsinhaber den Nominalbetrag plus die bis zum Versteigerungstermin gesetzlich aufgelaufenen Verzugszinsen aus dem Versteigerungserlös ausgezahlt — vorrangig vor allen anderen Gläubigern. Die ~5.000 € über der Forderung am Auktionstag entsprechen Zinsen, die zwischen Termin und Auszahlung noch hinzukommen.
Wichtig: Beide Szenarien schließen sich gegenseitig aus. Welches eintritt, entscheidet sich im Versteigerungstermin selbst.
Wir kommen nicht mit Garantien. Wir kommen mit einer Verfahrensstruktur, in der jeder denkbare Verlauf bereits eingepreist ist. Die folgenden Wahrscheinlichkeiten basieren auf Erfahrungswerten aus typischen Verfahren in unserer Pipeline — sie sind Indikatoren, keine Versprechen. Wichtig ist: in keinem der drei Szenarien führt der Pfad ins Minus.
Sie ersteigern selbst zum Mindestgebot — kein Drittbieter überbietet Ihre Forderung. Das ist statistisch der häufigste Fall: die Mehrzahl der spanischen Versteigerungen verläuft ohne nennenswerten externen Bietwettbewerb, weil Drittbieter die Akte nicht kennen und nicht das nötige Vertrauen in die Eckdaten haben.
Der Wertvorteil entsteht aus dem Spread zwischen Gesamtaufwand und Marktwert. Bei Balearen-Objekten liegt der typische Multiple zwischen 3× und 5× Ihren Einsatz.
Ein Drittbieter übersteigt Ihre Forderung im Termin und ersteigert die Immobilie. Sie selbst werden in dieser Konstellation nicht Eigentümer — aber Sie werden vorrangig aus dem Versteigerungserlös ausbezahlt: Nominal der erworbenen Forderung plus aufgelaufene Verzugszinsen, im Rahmen der hypothekarischen Sicherung.
Der typische Multiple liegt zwischen 1,5× und 2,5× Ihren Einsatz, je nach Höhe der ursprünglichen Forderung. Der Vorgang ist verfahrensökonomisch der einfachste — keine Immobilienübernahme, keine ITP, keine weiteren Notarkosten.
Drei Faktoren können das Verfahren strecken — alle juristisch geregelt und für Sie kein Kapitalrisiko, sondern ein Timing-Risiko. Die hypothekarische Sicherung im Grundbuch bleibt davon unberührt.
Die Verfahrensdauer kann sich um 6 bis 18 Monate verlängern. Was sich verschiebt, ist das Timing — nicht das Ergebnis.
Die hypothekarische Sicherung im Grundbuch ist die strukturelle Bodenplatte: Sie steht vor Schuldner, Steuerbehörden und allen nachrangigen Gläubigern. Selbst im 5%-Verzögerungsszenario verlieren Sie kein Kapital — Sie verlieren Zeit. Das ist der entscheidende Unterschied zwischen NPL-Investment und vielen anderen Real-Asset-Investments: das Downside ist deckbar, das Upside ist gerechnet. Genau deshalb beginnt jede ernsthafte NPL-Investition mit einem Quick Scan — der die hypothekarische Position vor der Zeichnung verifiziert.
Der Erwerb der Forderung ist nach Art. 20 LIVA von der spanischen Mehrwertsteuer befreit — die cesión de crédito hipotecario löst stattdessen AJD aus (siehe Kapitel 04). Steuerlich relevant wird die NPL-Investition zudem beim Cashout: hier entscheidet sich, welcher Satz greift — an Ihrer steuerlichen Ansässigkeit und am Vehikel.
Kapitalgewinne aus Forderungsabtretung oder Immobilienverkauf werden über Modelo 210 mit pauschal 19 % (EU/EWR-Ansässige) oder 24 % (Drittstaaten) besteuert. Der 60 %-Freibetrag auf Mietnetto greift nicht. Beim späteren Verkauf einbehält der Käufer 3 % als Modelo 211 — gegenrechenbar. Vorteil: klar planbar, niedrige Pauschal-Sätze.
Kapitalgewinne fallen unter die progressive Sparskala der IRPF: 19 % bis 6 K, 21 % bis 50 K, 23 % bis 200 K, 27 % bis 300 K, 28 % darüber. Mieteinnahmen aus langfristiger Wohnraumvermietung profitieren vom 60 %-Freibetrag auf das Mietnetto. Vorteil: deutliche Entlastung bei Vermietung. Nachteil: Welteinkommen in Spanien veranlagt.
Eine spanische Sociedad Limitada unterliegt der Körperschaftsteuer (Impuesto sobre Sociedades) zu 25 % — neu gegründete Gesellschaften in den ersten zwei profitablen Jahren 15 %. Volle Abschreibung und Verlustvorträge möglich. Dividendenausschüttung wird je nach Wohnsitz separat besteuert. Vorteil: skalierbar, professionell, steuerlich optimal bei Mehrobjekt-Strategien.
Die cesión de crédito hipotecario ist nach Art. 149 Ley Hipotecaria schriftform- und eintragungspflichtig: notarielle Urkunde plus Eintragung im Registro de la Propiedad. Darauf fällt AJD cuota gradual an — auf den Balearen 1,5 % vom Nominalbetrag der erworbenen Forderung (Bemessungsgrundlage = ausstehendes Kapital, ständige Rechtsprechung). Diese Steuer fällt unabhängig von der späteren Strategie an.
Nur in der Bid-to-Own-Strategie: ITP auf den Versteigerungs-Zuschlag (Balearen 8 % bis 400 K, gestaffelt bis 13 %; Bemessung seit 2022 der höhere Wert von Zuschlagspreis oder Catastro-Referenzwert), AJD ca. 1,5 % auf die notarielle Übertragung, Plusvalía Municipal auf den Bodenwertzuwachs beim späteren Verkauf. In der Cash-Flow-Strategie entfallen alle drei.
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